Kako kupiti nepremičnino na dražbi

Katere nepremičnine se prodajajo na dražbi
Gospodarska kriza se zdi preteklost in nepremičninski trg znova raste. A še iz časov krize je naprodaj kar nekaj nepremičnin, ki se prodajajo na javnih dražbah. 
Podatki o njih so na voljo na spletni strani Sodstva Republike Slovenije. Za podrobnejše informacije pa mora kupec pregledati razpis na spletni strani Ajpes-a. V pomoč so tudi dražbeni spletni portali, na katerih so objavljene dražbe različnih ponudnikov, predvsem občin. Ti portali poleg opisov nepremičnine objavljajo tudi slike in lokacijo. 
Družba DUTB seznam aktualnih dražb nam zastavljenih nepremičnin objavlja na svojem spletnem mestu v sklopu Prodaja v stečajnih in izvršilnih postopkih. (http://realestate.dutb.eu/drazbe/)

Natančno preberite razpis javne dražbe
Preden se odločite, da boste kot dražitelj kupili nepremičnino na javni dražbi, skrbno preberite objavljen razpis javne dražbe. Bodite pozorni na različne določbe v razpisu:

  • Kolikšen del nepremičnine se prodaja: Preverite, ali se prodaja cela ali le del. 
  • Varščina: V razpisu je praviloma navedeno, da morajo pred javno dražbo zainteresirani kupci na poseben račun vplačati varščino, običajno 10% izklicne cene. Z vplačilom varščine ponudnik sprejme izklicno ceno in se obveže pristopiti k dražbi, na kar je opozorjen v razpisu. Če v takem primeru ponudnik, ki je edini vplačal varščino, ne pristopi k dražbi ali ne sprejme izklicne cene, lahko stečajni upravitelj varščino zadrži. Enako velja tudi, če je varščino vplačalo več ponudnikov. V tem primeru stečajni upravitelj zadrži del varščine vsakega ponudnika, do skupnega zneska ene varščine. Ponudnikom, kateri niso uspeli na dražbi ali so upravičeno odstopili od dražbe, se varščina vrne v treh dneh.
  • Določitev koraka dvigovanja cene in čas, po katerem se razglasi najboljšega ponudnika. 
  • Pogoji, ki jih morajo izpolnjevati pravne in fizične osebe, ki se želijo udeležiti dražbe. Če se je dražitelj ne more ali ne želi osebno udeležiti, lahko za zastopanje pooblasti pravno ali fizično osebo. 
  • Določila glede sklenitve prodajne pogodbe: Pomembno je prav tako določilo, da javne dajatve in davke po veljavni zakonodaji ter tudi stroške sestave prodajne pogodbe (razen če jo sestavijo sami) in stroške prenosa lastništva, plača kupec. Pred udeležbo na dražbi mora dražitelj upoštevati vsa določila in vse morebitne stroške, saj bo to na koncu določalo prodajno ceno. 

Dražba je poseben, a varen način nakupa nepremičnine
Nakup nepremičnine na javni dražbi je varen, čeprav ima postopek nekatere posebnosti:

  • Po plačilu celotne kupnine namreč sodišče izda sklep o izročitvi nepremičnine, na podlagi katerega se izbrišejo vse denarne terjatve, ne glede na to, ali so v celoti poplačane. Iz kupnine, dosežene na javni dražbi, pa sodišče po vnaprej določenem vrstnem redu poplača stroške dražbe in upnike. 
  • Sklep o prodaji je izvršilni naslov za izselitev morebitnih uporabnikov v prodani nepremičnini. Sodišče tako kupcu zagotovi, da bo dobil kupljeno nepremičnino v last in posest bremen in oseb prosto. 
  • Izjema je primer, ko prejšnja lastnik ali najemnik še zasedata nepremičnino in sta v z zakonom določenem roku uveljavljala to pravico še določen čas po prodaji nepremičnine. Seveda mora biti to navedeno v razpisu dražbe, saj je obvezujoče tudi za novega lastnika. 

Kaj so dražbe neskladnih objektov
Na javnih dražbah pa se prodajajo tudi neskladni objekti. Vzrokov za neskladnost je veliko, poznejša legalizacija ali uskladitev uporabe objekta pa je obveznost kupca. V razpisu dražbe v insolventnih postopkih je zapisano, da se nepremično premoženje, ki je predmet prodaje, v skladu s 340. členom ZFPPIPP prodaja na javni dražbi po sistemu videno-kupljeno, brez jamstva za stvarne napake. 

Pred nakupom se seznanite z vsemi obveznostmi in zadržki
Podatki o nepremičninah, zemljiški knjigi in geodetski upravi so javni. Prav tako je javno objavljen razpis dražbe z vsemi podrobnostmi poteka dražbe in nakupa nepremičnine. V interesu dražitelja je, da se seznani z vsemi obveznostmi in morebitnimi zadržki pred udeležbo na dražbi in nakupom nepremičnine.

Potek javne dražbe
Kraj in datum: V razpisu javne dražbe je naveden datum in ura ter kraj, kjer bo dražba potekala. Običajno stečajni upravitelj priredi dražbo v svoji pisarni ali sejni sobi, če je dražiteljev več. 

Kdo lahko sodeluje: Na javno dražbo lahko pristopi le posameznik, ki je pravočasno vplačal varščino, običajno 10% izklicne cene. Stečajni upravitelj preveri plačila in identiteto dražiteljev. Zastopniki gospodarskih družb morajo priložiti izpis iz sodnega registra kot dokazilo, da upravičeno zastopajo gospodarsko družbo, morebitni pooblaščenci pa seveda ustrezno pooblastilo. 

Dražba in draženje: 

  1. Po preveritvi vseh podatkov stečajni upravitelj prične z dražbo. V osnovi povzame razpis javne dražbe z opisom prodajane nepremičnine. 
  2. Stečajni upravitelj vpraša dražitelje, ali kdo sprejme izklicno ceno. Po potrditvi izklicne cene se prične cena dvigovati po vnaprej določenem koraku, objavljenem v razpisu dražbe. 
  3. Ko se doseže cena, katere v kratkem ne dvigne nobeden od dražiteljev, stečajni upravitelj počaka nekaj minut. Ponovi zadnjo doseženo ceno in ponovno pozove dražitelje, da dvignejo ceno. Če nobeden od dražiteljev cene ne dvigne, stečajni upravitelj razglasi najboljšega ponudnika, kateremu se bo nepremičnina prodala.
  4. Z najboljšim ponudnikom se dogovori za kraj in čas podpisa prodajne pogodbe, ostali dražitelji pa zapustijo kraj dražbe. V treh dneh jim stečajni upravitelj vrne vplačano varščino.
  5. Po podpisu prodajne pogodbe mora najboljši ponudnik v dogovorjenem roku, ki ne sme biti daljši od treh mesecev, plačati še preostalo kupnino. 
  6. Sodišče po plačilu kupnine izda sklep o izročitvi in kupca vpiše kot lastnika v zemljiško knjigo. 
  7. Stečajni upravitelj na koncu postopka prodaje kupcu izroči nepremičnino v posest. 

Sodelujte z nepremičninskim svetovalcem
Če bi radi kupili nepremičnino, ki se prodaja na dražbi, pa vam postopki dražbe niso najbolj razumljivi, vam toplo priporočamo, da za nasvet povprašate našega pogodbenega nepremičninskega svetovalca RE/MAX, ki vas bo spremljal od ogleda nepremičnine do dražbe in zaključka nakupa.

  • Lahko nam pišete na elektronski naslov nepremicnine@dutb.eu ali 
  • nas pokličete na telefonsko številko 01 429 38 95. 

Pregled aktualnih dražb nepremičnin zastavljenih v korist DUTB
Seznam aktualnih dražb nepremičnin zastavljenih v korist DUTB objavljamo na tem spletnem mestu v sklopu Prodaja v stečajnih in izvršilnih postopkih. 
http://nepremicnine.dutb.eu/drazbe/ 

 

Avtorja: Boštjan Štefelin (DUTB d.d.) in Janez Jaklič (RE/MAX Ljubljana)